Договор купли-продажи недвижимости: условия и правила составления
Что из себя представляет договор купли-продажи недвижимости? По сути, это такое соглашение, следуя которому один участник, являющийся продавцом, обязуется по договоренности передать другому участнику, покупателю, недвижимое имущество, за что и получит принятую обоими участниками плату. Собственно, по этой причине можно заключить, что такая форма договора является достаточно древней и к нашему времени стала широкораспространенной. С развитием и усложнением рыночных отношений видоизменялась и сама форма этого договора. Сегодня заключение договора купли-продажи недвижимости имеет приличное количество особенностей, быть в курсе которых, как минимум, желательно. Это связано как с семейным вопросом, когда речь идет о приобретении квартиры или загородного дома, так и с малым бизнесом, когда необходимо выкупить помещение под те или иные потребности бизнесмена. Поэтому законодательством нюансы договора купли-продажи проработаны достаточно детально.
Более подробно о договоре купли-продажи квартиры в этой статье. А здесь подробно описаны правила заключения договора купли-продажи другого недвижимого имущества - земельных участков.
Что нужно знать о договоре купли-продажи?
Несмотря на то, что этот вариант договора у всех на слуху, стоит уточнить базовые знания про условия договора купли-продажи недвижимости. Первоначально стоит упомянуть, что это должна быть письменная форма договоренности между продавцом и покупателем, представленная в качестве документа с подписями обеих сторон и согласованными условиями соблюдения договора. Второе, что вы должны знать, это соблюдение всех требований, которые касаются этой формы. В противном случае договор может быть сочтен недействительным. По этой причине вы сразу можете облегчить себе задачу и скачать образец договора купли-продажи. Не менее существенным является и то, что договор необходимо прошить, если он составляет больше одного листа и каждую страницу подписать. Договор купли-продажи вы можете составить самостоятельно или совместно со вторым участником - это предусмотрено действующим гражданским законодательством, соответственно статье 550 ГК РФ. То есть в нотариальном удостоверении необходимости нет. Однако, если вам будет проще, вы можете составить договор у нотариуса.
Учтите, что в этом случае он взимет государственную пошлину, которая устанавливается по соответствию со стоимостью объекта продажи и той суммой, которая указывается в условиях договора купли-продажи недвижимости. Так, с миллиона рублей выйдет 1 %, но меньше трехсот рублей пошлина не будет. Если сумма до 10 млн руб., с вас взимут 10 тыс. рублей да еще и 0,75 % от суммы договора, а если свыше 10 млн рублей - 77,5 тыс. руб. + 0,5 %, которая должна превысить 10 млн рублей.
С одной стороны, подключение нотариуса к сделке гарантирует соблюдение законности договора купли-продажи недвижимости. С другой, вы обрекаете себя на лишние затраты. Можно сэкономить, если все сделать самостоятельно и просто обратиться к юристу по вопросам недвижимости.
Что может выступать в качестве предмета?
Само название договора купли-продажи недвижимости говорит о его предмете. Однако помимо самого продаваемого недвижимого имущества, предметом всякого договора явяются и действия участников по передаче, принятию и оплате недвижимости. Договор купли-продажи части квартиры или иного связанного с землей объекта недвижимости, который нельзя перемещать, также включает в себя и третий вид предмета - это права собственности, которые продавец должен передать покупателю вместе с самой недвижимостью. Таким образом, и договор должен составляться в соответствии с наличием этих прав и включать уникальные данные об объекте, в том числе, и его расположение. В случае с частью квартиры расположение указывается в составе другого недвижимого имущества. Если все детали предмета договоренности о купле-продаже присутствовать в документе не будут, то он просто не будет считаться заключенным.
Как заключить договор?
Любой договор считается заключенным, как только он подлежит государственной регистрации. Без нее даже нотариально заверенная сделка не будет действительной. Это связано с тем, что только государственная регистрация выступает в качестве подтверждения существования права на недвижимость, которое можно оспорить в судебном порядке. Как только ваш договор будет внесен в Единый государственный реестр прав, считайте его зарегестрированным. Следовательно, все указанные в нем действия будут считаться осуществленными. После приобретения недвижимости, сразу по регистрации, в Управлении Федеральной службы покупатель принимает все обязанности по уплате налогов за нее на себя. На него же ложатся теперь и все расходы на ремонт и эксплуатацию объекта договора.
Как составить договор купли-продажи?
Для успешной государственной регистрации необходимо ознакомиться с условиями договора купли-продажи недвижимости и соблюсти их при оформлении документа. До подписания договора необходимо согласовать физическое, а также юридическое освобождение жилого помещения. Вы должны прописать:
- паспортные данные продавца и покупателя;
- полноценное детализированное описание предмета и адрес приобретаемого покупателем в собственность объекта;
- обширное описание объекта, указав наиболее полно и точно его характеристики в соответствии с кадастровым паспортом;
- историю возникновения прав собственности на объект у продавца, перечислив все правоустанавливающие документы;
- реальную стоимость в рублях объекта недвижимости, установленную маклером;
Обратите внимание: при этом расчеты за недвижимость могут производиться в любой валюте.
- указание на отсутствие отчуждения или заложенности продаваемого недвижимого имущества кому-либо на момент заключения договора со всеми возможными гарантиями покупателю;
- особенности физического и юридического освобождения недвижимого имущества, прописав сроки;
- акт приема-передачи объекта договора купли-продажи недвижимости;
Этот акт подписывают после получения государственно зарегистрированных документов. С ним передаются квитанции об оплате за коммунальные услуги.
- риски, которые могут понести обе стороны договора купли-продажи (как правило, прописываются юристом или нотариусом);
- фиксация факта, что и продавец, и покупатель действуют добровольно;
- основания и сроки, при которых договор может быть расторгнутым;
- ответственное лицо, которое оплатит расходы сделки.
Постарайтесь избежать основных ошибок при составлении условий договора купли-продажи недвижимости. Среди них может быть отсутствие указания в договоре условий произведения расчета, регистрация до выплаты последней суммы за недвижимость по договору, отсутствие заявления о произведении расчета и многие другие. Будьте внимательны!